Investir dans l'immobilier commercial peut être une excellente opportunité de rentabilité avec un fonds conséquent et un pourcentage élevé, mais cela vient également avec certains risques. Comprendre les différents aspects juridiques des baux commerciaux et leurs implications est essentiel pour les propriétaires ou investisseurs qui souhaitent faire des affaires dans ce secteur lucratif. Avec des exemples récents de défauts de paiement sur des prêts hypothécaires immobiliers commerciaux, il est plus important que jamais de comprendre toute la chaîne d'investissement immobilier commercial, du locataire au gestionnaire en passant par le prix et la valeur. Dans cet article, nous examinerons les idées reçues à propos de l’investissement immobilier commercial et discuterons en profondeur des avantages et des risques associés à ce type d’investissement.
L'immobilier commercial est un type d'investissement immobilier moins connu que l'immobilier d'habitation. Les plus grands fonds immobiliers sont généralement classés par grande catégorie et incluent des secteurs commerciaux, tels que les bureaux et les magasins, ainsi que des secteurs résidentiels, comme les appartements et les maisons individuelles.
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Bien que les deux soient liés aux mêmes lois qui régissent le marché immobilier, il y a quelques différences entre le commercial et le résidentiel. Lorsque vous investissez dans l'immobilier commercial, vous achetez des immeubles qui sont conçus pour être loués à des locataires commerciaux à des fins lucratives.
Les principales différences entre l'immobilier commercial et résidentiel se trouvent dans le bail et la gestion des locataires. Les baux commerciaux sont généralement plus complexes car ils incluent souvent une clause de renouvellement explicite qui nécessite au locataire de payer un «loyer trébuchet» (un prix fixé à l'avance).
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En outre, le locataire peut avoir besoin d'une assurance adéquate pour couvrir sa propriété en cas de sinistres.
Contrairement aux baux résidentiels qui sont relativement simples avec une période fixe (généralement un an), les baux commerciaux peuvent varier de 3 à 10 ans ou plus et peuvent être renouvelables jusqu'à 15-20 ans. La location elle-même peut également être difficile à estimer car elle dépend du revenu des locataires.
Et bien sûr, trouver un locataire peut prendre du temps car ce ne sera probablement pas votre voisin du dessous.
Les avantages potentiels associés à l'investissement immobilier commercial comprennent une source stable de revenus via les baux locatifs, de meilleures possibilités d’augmentation du prix de vente à long terme si le marché augmente et une marge bénéficiaire potentiellement élevée qui peut aller jusqu’à 17%. De plus, malgré la complexité des baux, les contrats arrivent généralement avec un bail de longue durée, ce qui peut offrir à l’investisseur une certaine sécurité.
Les inconvénients comprennent le temps et l'argent nécessaires pour acheter et louer un immeuble commercial. Les coûts initiaux incluent tous les dépôts, les frais juridiques et les commissions d'agent immobilier.
De plus, une fois que vous êtes propriétaire, il y aura des coûts supplémentaires pour l'entretien et la gestion du bâtiment. Enfin, les fluctuations des prix de l'immobilier affecteront également votre investissement car elles peuvent réduire la valeur de votre propriété.
Lorsque vous investissez dans un immeuble commercial, il existe un certain nombre de risques à prendre en compte. Les risques locatifs peuvent inclure le défaut du locataire sur le paiement du loyer ou la résiliation anticipée du bail par le locataire.
Un autre risque provient des vacances locatives – cela signifie que le bien est libre à la location pendant une période donnée et qu'aucun revenu n'est généré pendant cette période. Enfin, il existe un risque de renégociation du bail qui peut entraîner une baisse des revenus locatifs.
En outre, les risques financiers liés à l'investissement immobilier commercial incluent des fluctuations des prix immobiliers; des taux d'intérêt élevés; des frais liés aux informations et à la recherche sur le marché, tels que les honoraires juridiques; et bien sûr, les coûts associés à l'entretien du bâtiment. Une situation difficile économique peut entraîner une baisse des prix des biens commerciaux ainsi qu’une augmentation de la probabilité de défaut de paiement sur un prêt hypothécaire.
Faux! La plupart des petits investisseurs considèrent qu’ils ont besoin d’au moins 500 000 dollars disponibles pour acheter un immeuble commercial - mais ce n’est pas toujours le cas! Il existe plusieurs façons d'investir dans l'immobilier commercial sans avoir à investir des sommes astronomiques. Par exemple, vous pouvez acheter un petit bâtiment et le diviser en plusieurs locataires pour générer des revenus supplémentaires, ou vous pouvez utiliser un fonds immobilier qui permet aux investisseurs de diversifier leur portefeuille.
Cela dépend de la demande locale et des caractéristiques uniques de votre bien. En général, cependant, trouver des locataires n'est pas aussi difficile que vous ne le penseriez.
Utilisez des agents immobiliers professionnels pour vous aider à trouver des locataires; publiez des annonces sur Internet et placez-les dans la presse locale; et parlez à des relations via les réseaux sociaux et autres plateformes en ligne.
Lorsque vous envisagez d'investir dans l'immobilier commercial, faites attention aux risques liés aux baux (défauts de paiement et vacances locatives) et aux fluctuations du marché immobilier. Il est important d’effectuer une analyse approfondie avant de prendre une décision.
De cette façon, vous serez mieux préparé à gérer les risques inhérents à tout investissement immobilier commercial.