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Lois sur le zonage : Définitions, types de zonage et exceptions possibles

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Le zonage est un système qui divise le territoire en zones et définit l’usage des terrains et des bâtiments. Il sert également à classer les constructions selon des critères spécifiques convenus par le conseil municipal. Le règlement de zonage est une loi très importante pour la gestion du logement, car elle permet de comprendre certains aspects tels que le zonage A, B, C et 1, 2, 3 ainsi que 28 zones tendues dans lesquelles le marché immobilier est particulièrement tendu. Découvrez-en plus sur ces lois sur le zonage : définitions, types de zonage et exceptions possibles.

Types de zonage et règlement de zonage

Le zonage est un système de découpage du territoire en zones, afin de contrôler l’usage des terrains et des bâtiments, ainsi que l’implantation, la forme et l’apparence des constructions. Le règlement de zonage divise le territoire en différentes catégories de zones, et les usages qu’il y autorise ainsi que les critères requis pour construire sont clairement établis.

Définition et objectifs du zonage

Le zonage est un processus par lequel les municipalités séparent leurs territoires en zones géographiques qui régissent quel type d’utilisation peut avoir lieu sur chaque parcelle de terre, ainsi que l’apparence et les formes des bâtiments dans ces zones. Cela crée une plus grande prévisibilité pour les propriétaires fonciers, en leur donnant une meilleure compréhension des lois locales sur l’utilisation des sols.

Les principaux objectifs du zonage sont :

  • réduire ou empêcher les impacts négatifs entre les utilisations complémentaires;
  • protéger et encourager les usages compatibles;
  • encourager une utilisation durable et rationnelle des sols;
  • améliorer la qualité paysagère;
  • atteindre d’autres objectifs politiques locaux.

Différents types de zonage (A, B, C, 1, 2, 3)

Il existe plusieurs types de zonages qui classent le territoire selon le type d’usage ou la densité humaine. Les principaux sont :

  • Zonage A : destiné aux usages agricoles;
  • Zonage B : destiné aux usages résidentiels à grande densité;
  • Zonage C : destiné aux usages industriels;
  • Zones 1, 2 et 3 : destinées respectivement à l’habitation familiale à faible densité, au commerce majoritairement non-essentiel tel que restaurants ou magasins de détail et enfin à des activités industrielles telles que carrelage ou métallurgie.

Les critères utilisés pour le classement des zones

Les critères communaux suivants sont utilisés pour classer chaque zone :

De même, les zones C peuvent être utilisées uniquement pour des usages industriels, tandis que les zones 1, 2 et 3 peuvent être utilisées pour divers usages à différentes densités.

La loi Pinel et les zones éligibles

La loi Pinel est un dispositif fiscal destiné aux investisseurs immobiliers qui souhaitent ajouter une réduction d’impôt sur leur investissement locatif. La loi prévoit que les investisseurs paient moins d’impôts s’ils louent leur propriété à des locataires dont le revenu ne dépasse pas certains plafonds selon la zone géographique choisie.

Principe et fonctionnement de la loi Pinel

Le principe de la loi Pinel est que l’investisseur acquiert un bien immobilier qu’il met en location pendant au moins 9 ans, ce qui lui permet de bénéficier d’une réduction fiscale.

Le montant de cette réduction varie en fonction du type de zone où se trouve le bien immobilier et de son prix de vente : plus le prix est élevé et plus le taux de réduction est important. Par exemple, un investissement locatif effectué entre 2018 et 2021 comporte une réduction fiscale allant jusqu’à 21 % pour un investissement supérieur à 300 000 €.

Les zones éligibles au dispositif Pinel

Les zones éligibles au dispositif Pinel sont divisées en catégories A bis, B1 et B2.

  • Catégorie A bis : principalement des villes très tendues où l’offre locative est insuffisante;
  • Catégorie B1 : communes ayant des difficultés moyennes;
  • Catégorie B2 : communes ayant des difficultés passagères qui ne sont pas recensées comme zones tendues.

Les plafonds de loyer et de ressources des locataires en fonction des zones

Les plafonds de loyers et de revenus des locataires sont fixés en fonction de la zone géographique où se trouve le bien immobilier. Pour les zones A bis, le plafond pour un couple est fixé à 2 703 € par mois et le revenu annuel à 32 438 € ; pour les zones B1, le plafond pour un couple est fixé à 2 066 € par mois et le revenu annuel à 24 792 € ; enfin, pour les zones B2, le plafond pour un couple est fixé à 1 513 € par mois et le revenu annuel à 18 156 €.

Les dérogations possibles au règlement de zonage

Il existe des dérogations possibles au règlement de zonage afin d’encourager l’investissement dans les logements vacants. Il y a notamment une taxe annuelle spéciale imposée aux propriétaires de biens immobiliers vacants situés dans certaines communes très tendues.

Les conditions pour obtenir une dérogation

Pour obtenir une dérogation, il faut remplir différentes conditions telles que la preuve que le terrain n’est pas destiné à être construit, la présentation d’un plan détaillé du projet de construction, la signature d’une convention entre l’Etat et la municipalité concernée.

Une fois ces conditions remplies, le conseil municipal peut alors voter une modification du règlement zonage afin d’autoriser la construction sur ce terrain.

Les dérogations possibles en cas de logements vacants dans les zones tendues

Dans certaines agglomérations très tendues (plus de 50 000 habitants) où le marché locatif est particulièrement concurrentiel, il est possible d’obtenir une dérogation afin de construire des logements vacants.

Cela permet aux investisseurs immobiliers qui souhaitent bénéficier du dispositif Pinel de construire des logements qui ne seront pas loués mais qui seront autorisés par l’Etat à bénéficier du dispositif fiscal.

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