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Exploiter vos plus-values immobilières grâce à un calcul d’impôts judicieux !

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Quand on réalise la vente d’un bien immobilier, le calcul de l’impôt sur la plus-value est une étape cruciale. Mais en sachant comment exploiter les exemptions et les abattements exceptionnels, vous pouvez réduire considérablement ce montant. Dans cet article, nous passons en revue certains des cas où vous pouvez bénéficier d’une exonération pour les plus-values immobilières et nous discutons de la durée de détention du logement à prendre en compte. Nous verrons également comment déclarer correctement votre plus-value imposable à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement social applicable aux immeubles de résidence principale et secondaire. Alors, quels que soient le titre dont vous disposez et la durée de sa détention, il est temps de découvrir comment optimiser judicieusement le calcul de vos impôts !

Les bases de l’impôt sur la plus-value immobilière

L’impôt sur la plus-value immobilière est une taxe que les contribuables qui cèdent des immeubles, des droits réels immobiliers ou des parts de sociétés immobilières sont tenus de payer en France. Il s’agit d’une imposition forfaitaire qui s’applique aux bénéfices réalisés lors de la vente du bien immobilier.

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La définition de la plus-value immobilière

La plus-value immobilière est calculée en soustrayant le prix de vente au prix d’achat ou à la valeur déclarée du bien. Elle peut également se calculer en soustrayant les frais supportés par le contribuable, tels que les frais d’acquisition et les frais de notaire, pour acquérir le bien.

  • Le bien doit avoir été acquis dans un but non commercial (excepté pour les résidences principales) ;
  • Le vendeur doit être fiscalement domicilié en France ;
  • Le bien vendu doit correspondre à un bien immobilier (immeuble, terrain, droit réel immobilier, part sociale d’une société civile immobilière) ;
  • La plus-value doit être supérieure à 1 250 euros en 2021.

Les exonérations possibles

Dans certains cas particuliers, le contribuable peut être entièrement exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière :

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  • Vente d’un logement affecté à l’habitation principale pendant au moins 5 ans consécutifs ;
  • Vente après 20 ans si la durée de détention complète est supérieure à 15 ans ;
  • Cession après 3 ans pour certains placements locatifs ou professionnels (location meublée).

Le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière

La méthode de calcul de la plus-value

Dans ce cadre, on applique un abattement forfaitaire fixe à chaque année complète de détention du bien. Cet abattement peut aller jusqu’à 65% pour une durée de détention supérieure à 22 ans.

L’abattement pour durée de détention

Le barème de l’abattement pour durée de détention varie selon la période de possession :

  • De 1 à 5 ans d’acquisition : pas d’abattement ;
  • De 6 à 7 ans : 6% ;
  • De 8 à 9 ans : 12% ;
  • De 10 à 11 ans : 18% ;
  • De 12 à 15 ans : 24% ;
  • De 16 à 17 ans : 30% ;
  • De 18 à 19 ans : 36% ;
  • De 20 à 21 ans: 42 %;
  • Plus de 22 ans : 65%.

L’abattement exceptionnel pour les ventes réalisées en 2021

En 2021, un abattement exceptionnel est appliqué aux plus-values immobilières imposables au titre des revenus et soumises au prélèvement prévu à l’article 244 bis A du CGI. Ce nouvel abattement s’applique sur la fraction taxable (après déduction éventuelle de l’abattement forfaitaire mentionné ci-dessus) et il est plafonné à 50 000 €.

Il s’agit donc d’un abattement additionnel qui permet aux contribuables ayant cédé ou ayant projeté de céder des immeubles avant le 31 décembre 2021 de bénéficier d’une exonération plus importante.

Les particularités de l’imposition sur la plus-value immobilière

L’imposition au titre de l’impôt sur le revenu

La plus-value immobilière faisant l’objet d’une imposition forfaitaire est assise sur les plus-values réalisées au titre de l’impôt sur le revenu.

L’imposition au titre de la contribution sociale généralisée et du prélèvement social

Dans certains cas particuliers (si le montant imposable après application des abattements est inférieur à un certain seuil annuel), la plus-value immobilière est soumise au prélèvement social, qui est une forme de contribution sociale généralisée réservée aux revenus des capitaux mobiliers.

Les modalités de déclaration et de paiement de l’impôt

Pour être imposable, toute plus-value immobilière doit être déclarée dans les conditions prévues par le code général des impôts. Le contribuable doit également informer le trésor public du montant total de la plus-value, ainsi que du montant payé ou crédité pour acquérir le bien (dans le cas où il s’agit d’une cession).

Enfin, le contribuable doit payer l’impôt sur la plus-value avant le 30 avril suivant la date de cession.

L’impôt sur la plus-value immobilière est une taxe compliquée mais nécessaire si vous envisagez de vendre votre bien immobilier. La plus-value immobilière est calculée en soustrayant le prix de vente au prix d’achat ou à la valeur déclarée du bien.

Il existe différents abattements applicables selon la durée de détention et une exonération possible si certains critères sont remplis. En 2021, un abattement exceptionnel peut être appliqué sur la fraction taxable. Pour être imposable, la plus-value doit être déclarée et payée avant le 30 avril suivant la date de cession.

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